Órgão funciona no Edifício Maria Fontenely, em Adrianópolis; aluguel chegou a R$ 140 mil mensais e Estado também paga IPTU
MANAUS — É o órgão que ajuda a comprar para o Governo do Amazonas. Conduz pregões, trabalha com atas de registro de preços, centraliza procedimentos, compara propostas. Mas, quando o assunto é A PRÓPRIA SEDE, a escolha não passa por uma disputa convencional entre imóveis. Há anos, o Centro de Serviços Compartilhados — CSC funciona no Edifício Maria Fontenely, na Rua Belo Horizonte, em Adrianópolis.
A contratação ocorre por INEXIGIBILIDADE e a série financeira relacionada à locação já ultrapassa R$ 12 MILHÕES. Isso é ilegal? NÃO. A legislação admite expressamente contratação direta de imóvel quando suas características de instalação e localização tornam necessária determinada escolha.
A investigação começa em outro lugar: O QUE FEZ ESSE MESMO IMÓVEL CONTINUAR SENDO A MELHOR ESCOLHA AO LONGO DOS ANOS?
O ENDEREÇO ESTÁ NOS PRÓPRIOS PAGAMENTOS
Não há dúvida sobre o imóvel. As ordens relacionadas ao pagamento do IPTU entre 2020 e 2023 identificam: “o prédio Sede deste CSC, Edifício Maria Fontenely”. Endereço: Rua Belo Horizonte, 1420 — Adrianópolis. E aqui aparece um detalhe interessante. Além do aluguel, O IPTU TAMBÉM SAI DO CAIXA PÚBLICO.
Isso não significa que exista irregularidade. A responsabilidade pelo tributo e pelos encargos do imóvel pode ser contratualmente distribuída entre locador e locatário. Assim, a pergunta correta é: O CONTRATO ATRIBUI EXPRESSAMENTE O IPTU AO ESTADO E ESSA CONDIÇÃO ENTROU NA AVALIAÇÃO DO CUSTO TOTAL DA LOCAÇÃO?
ANTES DA EMPRESA, HAVIA UMA PESSOA FÍSICA
A documentação permite reconstruir parte da história. O imóvel já era locado desde o Contrato 03/2016, ainda no período da antiga Comissão Geral de Licitação. Entre 2018 e 2020, o locador pessoa física Francisco Evandro Frota Fontenely recebeu aproximadamente R$ 966,7 MIL. O levantamento registra ainda que, durante a pandemia, houve redução de 10% no aluguel. A medida foi publicada no Diário Oficial em maio de 2020. Esse dado merece permanecer, porque investigação documental também registra aquilo que reduziu despesa pública.
DEPOIS ENTRA A FIT ADMINISTRADORA
A outra parte da relação passa pela FIT Administradora Ltda. A empresa foi aberta em setembro de 2017 e começou a aparecer nos pagamentos do órgão a partir de 2018. Seu cadastro informa como atividade principal uma holding e, como atividade secundária, gestão de propriedade imobiliária.
Em 2020, foi celebrado contrato de locação no valor global de R$ 6.140.000,00 por 36 meses. O instrumento recebeu posteriormente 8 ADITIVOS.
SER HOLDING NÃO É PROBLEMA
A palavra costuma render manchete, neste caso, não deveria. Uma holding é uma estrutura empresarial legal. Também não há irregularidade automática porque uma empresa possua atividade secundária de gestão imobiliária. O que interessa é: se a pessoa jurídica tinha legitimidade para celebrar a locação; se a documentação do imóvel estava regular; se a escolha foi justificada; e, se o preço era compatível com o mercado.
Isso se demonstra pelo processo administrativo, Não pelo rótulo empresarial.
CAPITAL SOCIAL TAMBÉM NÃO É A PAUTA
O arquivo original destaca que a FIT possuía capital social de aproximadamente R$ 6,259 MILHÕES, enquanto o contrato de 2020 alcançava R$ 6,14 MILHÕES. A proximidade é curiosa, mas NÃO PROVA NADA. Capital social e valor contratual são grandezas juridicamente diferentes.
Não existe razão documental, no material apresentado, para transformar essa coincidência num indício. Portanto, ela não será utilizada como eixo acusatório.
E A IDADE DA SÓCIA NÃO DIZ NADA SOBRE O CONTRATO
O cadastro atual apresenta uma única sócia-administradora na faixa etária de 21 a 30 anos, ingressada em janeiro de 2022. Também não há irregularidade nisso, uma pessoa jovem pode possuir empresa; pode administrar patrimônio; pode celebrar contratos; pode ser sócia de uma holding. A idade não será utilizada para fabricar suspeita.
Além disso, a composição societária atual não pode ser automaticamente projetada sobre contratos celebrados antes de seu ingresso.
E O SOBRENOME DO PRÉDIO?
O edifício chama-se MARIA FONTENELY. O locador pessoa física identificado nos pagamentos anteriores: Francisco Evandro Frota Fontenely. Seria tentador construir uma narrativa familiar em torno disso, entretanto, o próprio levantamento reconhece que a ficha societária histórica completa ainda é necessária para reconstruir as alterações da empresa. Logo: NÃO PRESUMIREMOS PARENTESCO.
Sobrenome coincidente pode justificar pesquisa, não autoriza conclusão genealógica.
O QUE REALMENTE IMPORTA: OITO ANOS DE ESCOLHA DIRETA
Aqui está a reportagem. A locação vem sendo renovada por inexigibilidade. Entre os instrumentos identificados aparecem: CT 4/2020; CT 1/2024; CT 3/2025. O aluguel mensal avançou de aproximadamente R$ 120 MIL para R$ 140 MIL. E a soma da série atribuída ao grupo relacionado à locação — pessoa física e empresa — supera R$ 12,3 MILHÕES.
É aqui que surge a pergunta administrativa relevante.
INEXIGIBILIDADE É LEGAL
A Lei 14.133/2021 admite inexigibilidade para aquisição ou locação de imóvel quando suas características de instalação e localização tornam necessária a escolha. Portanto: ALUGAR SEM COMPETIÇÃO NÃO SIGNIFICA ALUGAR ILEGALMENTE.
Existem situações em que um determinado imóvel atende de forma singular às necessidades administrativas: localização, área, instalações, segurança, acessibilidade, infraestrutura, distribuição interna, custos de mudança.
Tudo isso pode justificar a escolha.
MAS CADA NOVA ESCOLHA PRECISA CONTINUAR FAZENDO SENTIDO
Esse é o coração da matéria. Uma justificativa válida em 2018 não se torna eterna. O mercado muda, preços mudam, imóveis aparecem, necessidades administrativas mudam. A própria estrutura do órgão pode mudar. Dessa forma, a pergunta não é “Por que o CSC alugou esse imóvel?” É: “POR QUE, A CADA NOVO CICLO, ELE CONTINUOU SENDO A ESCOLHA MAIS ADEQUADA?”
O próprio levantamento destaca que a legislação exige justificativa e avaliação prévia para esse tipo de contratação.
R$ 140 MIL POR MÊS É CARO?
Não sabemos e não fingiremos saber. Para dizer que um aluguel está acima do mercado seria necessário comparar imóveis equivalentes em: localização; metragem; padrão construtivo; vagas; instalações; adaptações; segurança; acessibilidade; e demais características relevantes.
Sem laudo de avaliação e pesquisa comparável R$ 140 MIL É UM PREÇO. NÃO É PROVA DE SOBREPREÇO. A pergunta é: QUAL AVALIAÇÃO DE MERCADO SUSTENTOU ESSE VALOR?
O ESTADO TAMBÉM REFORMOU O IMÓVEL
O levantamento informa ainda que, em 2020, houve reforma relevante custeada pelo Estado no imóvel alugado. Contudo, esse é assunto que exige documentação própria e não deve ser misturado superficialmente à locação.
Portanto: não somaremos reforma ao aluguel para produzir um “custo total” artificial sem antes examinar objeto, benfeitorias, responsabilidade contratual e eventual incorporação das melhorias.
O dado será tratado em apuração específica quando a documentação permitir.
O CUSTO REAL NÃO É APENAS O ALUGUEL
Aqui, sim, existe uma pergunta legítima. Para comparar alugar com mudar ou utilizar imóvel próprio, o Estado precisa conhecer o custo total de ocupação. Isso pode envolver: aluguel; IPTU; condomínio; manutenção; reformas; adaptações; segurança; mudança; infraestrutura tecnológica. Só depois dessa conta é possível responder: O IMÓVEL CONTINUA VANTAJOSO PARA O ESTADO?
Esta reportagem não afirma que a locação seja ilegal. Não afirma que inexigibilidade tenha sido utilizada indevidamente. Não afirma direcionamento. Não afirma superfaturamento. Não afirma que R$ 140 mil seja aluguel acima do mercado. Não considera holding estrutura suspeita. Não considera o capital social da FIT indício de irregularidade. Não atribui significado incriminador à idade da atual sócia.
Não presume parentesco entre pessoas apenas pelo sobrenome Fontenely. Não afirma que a composição societária atual existia nos contratos anteriores. Não considera o pagamento de IPTU irregular sem examinar a obrigação contratual, e não soma automaticamente aluguel, IPTU e reforma como se todos representassem sobrecusto.
Os documentos permitem afirmar: O CSC PERMANECE NO MESMO IMÓVEL HÁ ANOS. A CONTRATAÇÃO VEM SENDO FEITA POR INEXIGIBILIDADE. O ALUGUEL CHEGOU A R$ 140 MIL MENSAIS. A SÉRIE FINANCEIRA DA LOCAÇÃO SUPERA R$ 12 MILHÕES.
O restante precisa do processo.
MAS O ÓRGÃO DAS LICITAÇÕES PRECISA DEMONSTRAR A VANTAGEM DA PRÓPRIA ESCOLHA
Qual a área total ocupada pelo CSC?
Qual o valor do aluguel por metro quadrado?
Quais avaliações imobiliárias sustentaram: CT 4/2020; CT 1/2024; e CT 3/2025?
Quais imóveis comparáveis foram considerados?
Que características tornam o Edifício Maria Fontenely especialmente adequado à operação?
Existiam alternativas públicas disponíveis?
Quanto o Estado paga anualmente por: aluguel; IPTU; condomínio; manutenção; e outras despesas de ocupação?
O pagamento do IPTU está previsto expressamente no contrato?
Qual foi a metodologia de reajuste que levou o aluguel ao patamar de R$ 140 mil mensais?
E a pergunta principal: A CADA NOVA INEXIGIBILIDADE, O ESTADO DEMONSTROU DOCUMENTALMENTE QUE CONTINUAR ALI ERA MAIS VANTAJOSO?
Há uma ironia inevitável nesta história. O órgão que conduz licitações para o Governo do Amazonas também precisa contratar. E quando precisa de um lugar para funcionar, utiliza uma possibilidade prevista em lei: A INEXIGIBILIDADE.
Nada há de ilícito nisso por definição. O Estado pode escolher diretamente determinado imóvel quando suas características justificarem a decisão. O problema começa se: a justificativa envelhece, mas a contratação continua.
O CSC está há anos no Edifício Maria Fontenely, o aluguel chegou a R$ 140 MIL POR MÊS. A série já ultrapassou R$ 12 MILHÕES. Pode ser um excelente negócio para o Estado; pode ser o imóvel mais adequado; pode ter preço compatível com o mercado; pode ser muito mais econômico permanecer ali do que mudar toda a estrutura. TUDO ISSO É POSSÍVEL. E existe uma forma extraordinariamente simples de demonstrar: ABRIR A CONTA.
Mostre-se o laudo; mostrem-se os imóveis comparáveis; mostre-se o custo por metro quadrado; mostre-se a justificativa de localização; mostre-se o custo de permanência; mostre-se o custo de uma alternativa. Então a inexigibilidade deixa de parecer uma escolha sem disputa, passa a ser aquilo que a lei pretende: UMA ESCOLHA SEM COMPETIÇÃO, MAS COM JUSTIFICATIVA.
Porque inexigibilidade não significa que a Administração esteja dispensada de demonstrar vantagem, significa apenas que a vantagem NÃO SERÁ DEMONSTRADA POR UMA DISPUTA CONVENCIONAL, será demonstrada pelo processo. E existe uma exigência simbólica adicional neste caso. Quem conduz os procedimentos de compra dos outros órgãos precisa ser capaz de responder, sobre a própria sede: POR QUE ESTE IMÓVEL? POR QUE ESTE PREÇO? E POR QUE, DE NOVO, ESTE IMÓVEL?
Se os processos responderem, a investigação termina. Se não responderem, a pergunta permanece.
FONTES PRIMÁRIAS E DOCUMENTAIS
A apuração utiliza a execução orçamentária e financeira da UG 013102, os registros mensais da locação, os contratos identificados no acervo público e as ratificações de inexigibilidade publicadas no Diário Oficial. O próprio histórico dos pagamentos identifica o imóvel como sede do CSC.
Os dados cadastrais da FIT são provenientes do espelho público consultado pela apuração; o próprio arquivo registra a necessidade da ficha societária histórica para qualquer conclusão sobre vínculos familiares, razão pela qual nenhum parentesco é afirmado nesta reportagem.
